Ontwikkelaars profiteren, belastingbetaler betaalt publieke voorzieningen

ARTIKEL

MARKT & ACTUEEL

BELEID & JURIDISCH

ONDERNEMEN

Heleen Kommers, geen goede datum opgegeven

201 sec

Gemeenten missen miljoenen aan kostenverhaal

Gemeenten hebben de wettelijke plicht om kosten voor publieke voorzieningen, zoals speeltuinen en riolering, door te berekenen aan projectontwikkelaars bij de bouw van nieuwe wijken. Toch gebeurt dit lang niet altijd volledig. Het gevolg? De rekening komt vaak bij de belastingbetaler terecht. Hoe komt dat, en wat kunnen gemeenten doen om dit te veranderen?

Een speeltuin in Utrecht, foto ter illustratie

Onderzoek van Stec Groep en de Radboud Universiteit toont aan dat veel gemeenten onvoldoende zicht hebben op de kosten van publieke voorzieningen. Daardoor lukt het ze niet om deze kosten goed te verhalen op projectontwikkelaars. Kostenposten als trottoirs, archeologisch onderzoek en groenvoorzieningen worden zo vaak betaald met belastinggeld, terwijl ze eigenlijk thuishoren bij de ontwikkelaar.

Het onderzoeksrapport is hier te downloaden.

Binnenplantse kosten zijn voor honderd procent toe te rekenen aan de te bouwen woningen, want niemand buiten de wijk profiteert ervan

Vier soorten verhaalbare kosten

Capaciteitsproblemen en een zwakke onderhandelingspositie ervoor zorgen dat er nauwelijks gemeenten zijn die alle kosten verhalen die zij kunnen verhalen. Er zijn grofweg hier vier soorten verhaalbare kosten: binnenplanse kosten, bovenplanse kosten, buitenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke kwaliteit.
Erik de Leve, specialist woningmarkt bij Stec Groep: ‘Stel, op een kavel van één ontwikkelaar wordt een woonwijk gerealiseerd en een bepaald deel moet uit groenstroken bestaan. De aanlegkosten voor die groenstroken vallen onder binnenplantse kosten. Die zijn voor honderd procent toe te rekenen aan de te bouwen woningen, want niemand buiten de wijk profiteert ervan. Verrekening moet dan volgens de PPT-criteria: Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid. Dus: hoeveel profijt ervaart men in verhouding tot het behaalde resultaat? En in hoeverre kun je dat profijt toerekenen aan die ontwikkeling? Blijft er nog iets over om af te romen?’

Oké, die kosten zijn overzichtelijk. Maar wat nou als er een park of ringweg aangelegd wordt in het gebied van ontwikkelaar één, twee én de gemeente? De Leve: ‘Dan wordt het al ingewikkelder. Krijg helder wat het belang is voor die locatie versus de totale structuur van de stad. Afhankelijk van het antwoord, zijn de kosten binnenplans, bovenplans, buitenplans of vallen ze onder ruimtelijke kwaliteit.’

Wat is het belang voor een locatie versus de totale structuur van de stad? Afhankelijk daarvan zijn de kosten binnenplants, bovenplants, buitenplants of vallen ze onder ruimtelijke kwaliteit. Veel gemeenten scharen alle kosten echter onder binnenplantse kosten

Erik de Leve, Stec Groep

Eén-op-één afspraken

De Leve licht toe: ‘Gemeenten kunnen regels opstellen die voor iedereen gelden. Daar wordt vervolgens beleid op gemaakt. Het publieke spoor dient vaak als achterwacht en geeft zicht op of men in de buurt zit van de bedragen die verhaald kunnen worden. Echter, in vijfennegentig procent van de gevallen wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Dat mag volgens de wet. Dan worden er één-op-één afspraken gemaakt tussen gemeenten en ontwikkelaars over een verrekening. En dat laatste onderzochten we.’ Wat blijkt? Veel gemeenten gooien alle kosten op één hoop, die van 'binnenplanse kosten', ook omdat het onderscheid niet altijd even duidelijk is, of overlap kent.

Uit een steekproef onder 101 gemeenten blijkt dat de bedragen per woning sinds 2020 niet zijn gestegen, maar juist dalen

Hoeveel wordt verhaald?

De Leve: ‘Omdat je een één-op-één afspraak maakt, hoeft het ook niet heel duidelijk onderscheiden te worden. Meestal worden alle kosten dan geschaard onder binnenplanse kosten en op basis daarvan zie je dat niet honderd procent van de binnenplanse kosten verhaald wordt. Dat percentage ligt veel lager.’ Stel dat er per woning tienduizend euro aan kosten gemaakt worden, dan zou er ook tienduizend euro aan kosten verhaald moeten worden. Er wordt echter maar zo’n vierduizend euro per woning verhaald. Bovendien blijft onduidelijk of die vierduizend euro voor de rondweg, het park of de groenstroken zijn. Eigenlijk doet dat er zelfs niet toe, want feit blijft dat er maar veertig procent van de kosten verhaald wordt, waarvoor dat ook is.

Hoeveel procent verhaald wordt, zie je in de tabel. Stec Groep heeft dit opgesplitst naar gemeenten mét beleid en gemeenten zónder beleid (bijvoorbeeld geen nota’s kostenverhaal, of geen basis in de structuurvisie voor het kostenverhaal).
Zo’n 60 procent van de gemeenten met beleid verhaalt meer dan driekwart van de totale binnenplanse kosten. Onder de gemeenten zonder beleid verhaalt slechts 25 procent meer dan driekwart van de binnenplanse kosten.

Dekkingspercentage naar kostensoort, uitgesplitst naar aanwezigheid beleid

Minder doorberekenen sinds 2020

Volgens De Leve is het logisch om kosten door te belasten, omdat betere voorzieningen de waarde van een wijk verhogen. Toch blijkt uit een steekproef onder 101 gemeenten dat de bedragen per woning sinds 2020 niet zijn gestegen, maar juist dalen. Terwijl sommige gemeenten al €5.000 per woning doorrekenen, blijft dit in andere gemeenten veel lager.

Woningmarktdip en onvoldoende expertise

Volgens hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben, verbonden aan de Radboud Universiteit, heeft de dip in de woningmarkt van 2022-2023 gemeenten in een zwakke onderhandelingspositie gebracht. Projecten kwamen financieel onder druk te staan, waardoor gemeenten concessies deden die volgens hem eigenlijk onnodig waren.

Daarnaast zien anderen nóg een probleem: onvoldoende expertise aan de kant van gemeenten. Veel onderhandelingen worden door slechts één ambtenaar gevoerd, zonder ondersteuning van vastgoedjuristen of planeconomen. Het gebrek aan voorbereiding zorgt ervoor dat ontwikkelaars minder betalen dan ze zouden moeten.

Onvoldoende expertise bij gemeenten en het gebrek aan voorbereiding zorgt ervoor dat ontwikkelaars minder betalen dan ze zouden moeten

Oplossingen?

Transparantie! Een duidelijke 'nota kostenverhaal' kan helpen, waarin helder omschreven wordt welke kosten ontwikkelaars moeten dragen. Dit voorkomt verrassingen en zorgt voor transparantie, wat bouwprojecten uiteindelijk versnelt en rendabeler maakt. Toch heeft slechts 60% van de gemeenten zo'n beleid, een daling ten opzichte van drie jaar geleden.

Gemeenten zijn niet alleen gebaat bij het maken van betere afspraken, maar ook bij een zogenaamde 'planbatenheffing'. Met dit middel kunnen ze een deel van de waardestijging van grond ontvangen, die bijvoorbeeld ontstaat doordat het een andere bestemming krijgt. In het Verenigd Koninkrijk werkt dit al. Het extra geld kan dan gebruikt worden voor scholen, parken of betaalbare huizen.
Als gemeenten sterker willen staan in onderhandelingen, is er werk aan de winkel. Met betere voorbereiding, heldere afspraken en innovatieve oplossingen kunnen zij voorkomen dat de belastingbetaler steeds weer voor de speeltuin betaalt.

Slechts 60% van de gemeenten heeft een 'nota kostenverhaal', een daling ten opzichte van drie jaar geleden

Stec Groep

Radboud Universiteit

REACTIES

Er zijn nog geen reacties.

Tip de redactie